所有権や抵当権の登記申請を行ったのち、法務局から「登記識別情報通知書」が発行されます。

少しアバウトにお話しをすると、これを司法書士が製本加工したものが、いわゆる「権利証」というものです。

（この権利証は、実は現在では、「不動産登記権利情報」というのが正式名称ですが、ここではあえて通称としてなじみ深い「権利証」という言葉を使います）

 

「権利証」は、文字通り、権利の証明書ですが、不動産登記法上はどういう扱いかというと、究極の本人確認書類です。

「権利証」というのは、実は再発行がききません。

だから世界に１つしか存在しないものなのです。

したがって、不動産登記実務上、その権利証を所持している人は、その不動産の所有者本人である蓋然性が非常に高いものとして、登記申請の真実性担保のために、一定の登記申請の添付書面として取り扱われているのです。

登記申請をする際、国に『登録免許税』という税金を納めなければなりません。

一般的な納付方法は、登記申請書と一緒に貼り付け用紙を合綴し、そこに税額分の収入印紙を貼り付けて納付します。

多くの場合は、登記申請の際に、依頼を受けた司法書士がいったん収入印紙を立て替え購入し、納付していることがほとんどです。（登録免許税が高額な事案では、先に精算していただくこともあります。）

そして、司法書士費用の請求の際に、実際に立て替えた収入印紙代も合算してご請求させていただいています。

 

この登録免許税は、登記の種類によって、税額の計算方法がまるで異なります。

たとえば、売買による所有権移転登記の場合、現行法（平成２８年度）では、『固定資産評価額×税率１５／１００』という計算方法です。

この場合の税額は、固定資産評価額が１，０００万円の土地の場合なら１５万円、２，０００万円の土地なら３０万円です。

 

新築建物の所有権保存登記の場合は、まだ固定資産評価額が決まっていない段階なので、国が発表する新築建物の基準単価と、建物の構造、用途を基に司法書士が評価額計算をおこない、その評価額に乗ずる税率は４／１０００です。

ただし、居住用住宅の場合は、軽減税率の適用があります。

 

このほかでは、抵当権設定登記の場合は、債権額×４／１０００が基本です。

ただし、住宅ローンの場合は、軽減税率の適用もあります。

 

登録免許税の詳しいご説明は、【国税庁ＨＰ】をご覧ください。 

登記の手続きをするとなると、きっと腰が重いことかと思います。

「司法書士の事務所に行くのは、なんだか面倒だな。」

「今は忙しいから、相談に行く時間がないな。」

「登記すると費用がかかるから、そのうち余裕ができたらにしよう。」

 

このようにお考えになるのも、ごもっともかと思います。

しかし、「登記をきちんとしなかったこと」が原因でトラブルになるケースは、実はとても多いのです。

 

ここでは、当事務所へご相談にみえた人の相談事例をご紹介します。

 

 

 

～土地売買編～

 

ここでは、土地売買を例に説明したいと思います。

 

Ｂが、Ａから土地を買いました。

 

このとき、ＡからＢへの所有権移転登記の申請はせずに、登記名義はＡ名義のままにしていました。

 

Ｂとしては、「登記すると何かと費用がかかるし、今は忙しいから来年になったら登記をしよう」

軽い気持ちでこのように考えていたようです。

 

１年後、Ｂが購入した土地を見に行くと、会ったこともないＣがその土地のうえに住宅を建築して住んでいました。

 

どうやら、ＡがＢと売買契約をした後、同じ土地を、より高い価格で買いたいというＢにも二重売買したようです。

 

ＡはＢにこう言いました。

 

「いや悪かったねぇ。手付解除をしようと思って、Ｂさんにも何度も電話したんだけど、ずっとお留守だったので、後でまた連絡しようと思ってたら、つい忘れちゃって」

 

困り果てたＢは司法書士事務所に相談に行きました。

 

司法書士がこの土地の登記を調査してみると、すでにＡからＣへの所有権移転登記がなされていました。

 

そこで、ＢはＣを訴えました。

 

Ｂは口頭弁論で契約書や領収書を証拠として提示して、

「自分の方が先に買った土地だ。このとおり、購入日もこっちの方が先だし、それにＡの実印が押してあるじゃないか。だからＣの所有権は無効だ」と主張しました。

 

一方Ｃは、「そんなこと言っても、もうこの土地に住んでいるのに、今さら返せって言われても返せない」と反論しました。

  

このような場合、裁判所はどのような判決を言い渡すでしょうか？

 

今回の事例では、判決の結果は、間違いなくＢの敗訴となります。

 

民法第177条に次の条文があります。

 

「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」

 

Ｂがこの土地の所有権を取得できるかどうかと、Ｂが主張するような売買の先後は、まったく関係ありません。

 

Ｂは自分の名義とする所有権移転登記をしなかった以上、第三者Ｃに対抗できない。

つまりＢの所有権は認められないのです。

（ＡとＣが通謀してＢを陥れようとしていた、とういうような特殊な事例は除きます） 

 

さらに困り果てたＢは再度司法書士事務所へ相談に行きました。

 

「一番悪いのはＡだ。いくら連絡が取れなかったからってひどすぎる。こうなったらＡから土地の売買代金を取り返したい」

 

ところがＡは、事業に失敗して破産状態でした。

 

Ａはこう言いました。

「ない袖は振れないよ。悪いとは思うが、Ｂさんに返すお金はもうないよ。だってあなたが全然電話に出ないから悪いんじゃないか」

 

結局、Ｂは土地も手にすることができず、お金も返してもらえなかった。。。というお話です。

 

 

ありそうでない話、なさそうである話・・・

 

皆さんはどうお考えでしょうか。

 

もちろん、道徳的に考えて一番悪いのはＡでしょう。

 

もし、Ａが上記のような破産状態ではなかった場合であったとしても、任意に支払いに応じてくれなかった場合は、ＢはＡにも訴訟をする必要があります。

 

その際の弁護士費用はいかほどでしょうか。

 

不動産を取得したら、登記はなるべく早くすることをお勧めします。

 

～相続編～

 

物語は少し時代をさかのぼります。

 

昭和４０年。

 

不動産を所有していたＡが、亡くなりました。

 

相続人は妻のＢ、子のＣ、Ｄ、Ｅ、Ｆです。

 

「葬儀代の支払いもあるから、預貯金の相続の手続きを急ごう」といことで、相続人全員で話し合った結果、とりあえず「Ａの預貯金に関しては、子Ｃが相続する」ということでまとまり、Ｃは銀行からもらった書類に相続人全員のハンコを押してもらい、無事預貯金の解約をしたようです。

 

しかし、Ｃは、「ようやく法要も終わったけど、なんだかんだ忙しかったから、不動産の相続登記は、また来年にしよう」ということで、相続登記はとりあえず後回しにすることに決めました。

 

それから１年がたちました。

 

Ｃは相続登記をすることを、すっかり忘れてしまいました。

 

そしてさらに時は流れて、３０年後。

 

ついにＣが亡くなりました。

 

Ｃには、妻のＧ、子のＨ、Ｉ、Ｊがいました。

 

Ｃの相続人の代表として、子Ｈが司法書士事務所に相談に行きました。

 

「Ｃが亡くなったので、不動産をＨ名義にしたいんです」

 

しかし、今回の事案では、不動産はＣ名義ではなく、Ａ（Ｈから見れば祖父）名義のままなので、まずＡの相続人全員でＣが不動産を相続する旨の遺産分割協議を成立させ、不動産の名義をＡからＣに変える必要があります。

 

そしてそのためには、Ａの相続人の全員のハンコによる「遺産分割協議書」が必要です。

 

もし、Ａの相続人のうちすでに亡くなっている人がいる場合は、さらにその相続人が相続人たる地位を引き継ぎます。

 

司法書士がＨさんにＡの相続人の安否を尋ねてみると、、、

 

Ａの妻Ｂさん、子のＣだけでなく、その他のＤ、Ｅ、Ｆもすべて亡くなっているようでした。

 

Ｄには子が３人、Ｅには子が２人、Ｆには子が４人いました。

 

ただし、Ｆの子の４人のうち１人は先妻との間の子で、離婚の際にＦの先妻が引き取っています。

 

 

 

さて、ここで整理します。

 

Ａの相続に関する遺産分割協議に参加しなければならない人は、１３人。

 

Ｃの相続に関する遺産分割協議に参加しなければならない人は、４人。

 

Ａが亡くなった当時に、Ｃがきちんと不動産の遺産分割協議書を作成していなかったため、Ａ→Ｃ→Ｈへと不動産の相続登記をするために、これだけの人たちの協力が必要となってしまいました。

 

そして、今回のような事案で一番の問題は、Ｆの先妻の子の存在です。

 

通常、このようなケースでは、残念ながら、音信不通なのが一般的です。

 

いったいどこに住んでいるのか。

 

どうやって連絡をとったらよいのか。

 

そもそも連絡取れたとしても、手続きに協力してくれるのか・・・。

 

色々手を尽くした結果、なんとか住所が判明し、ＨがＦの先妻の子の自宅を訪ねてみました。

 

先妻のお子さんの回答はこうでした。

 

「自分が相続人の１人であることは理解した。

しかし、私はＦの生前にＦから父親らしいことをしてもらった記憶がまったくない。

それなのに、会ったこともないようなＦの親戚のために、なぜ私が手続きに協力しなければならないんだ。

ハンコを押すつもりはない。帰ってくれ。」

 

ごもっともな回答だと思いますが、これではＨは不動産の相続ができません。

 

Ｈは困り果ててしまいました・・・。

 

 

このように、相続登記を放置していると、相続関係がどんどん複雑化、深刻化します。

 

相続をめぐって争いになるのは、なにも遺産の分け方だけではないのです。

 

手続きに協力してもらえるのかどうか。

 

この点をめぐって争いになることの方がむしろ多いように思います。

 

遺産分割協議は相続人全員（もし相続人が亡くなっていた場合はその相続人全員も含めて）で、かつ全員一致で成立させなければなりません。

このうち誰か１人でも手続きに協力してくれない場合、遺産分割協議は不成立ということになります。

 

こうなってしまうと、裁判をする以外に相続登記はできません。

 

相続に関する裁判は、非常に時間と労力とお金がかかります。

 

しかも裁判をしたからといって、Ｈが思うような判決になる保障もありません。

 

そもそも、今回の事案では、そもそもＣがきちんと相続登記さえしていれば、こんなことにはなりませんでした。

 

このように、面倒くさいからといって、放置してしまった相続登記が、子孫の代にトラブルを引き起こす原因となりうるのです。

 

そして、このようなお話は決して珍しい話ではありません。

 

私のこれまでの経験上、何度も何度も、このような相談をお受けしています。

 

 

あなたのお家は、きちんと相続登記されていますか？

 

あなたのご実家は、きちんと相続登記されていますか？

 

また、２０２４年４月１日から、相続登記が義務化されます。

（死亡日から３年以内に登記をしないと、罰則最大１０万円）

 

登記をきちんとしてあるかどうかは、権利証や固定資産税の課税明細書を見ると確認できます。

 

見方のわからない人は、よろしければ当事務所の無料相談をご利用ください。